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土地選びについて

楠田慎太郎

住宅プランナー:楠田 慎太郎

住宅プランナーとして営業と設計・コーディネーターをしています楠田 慎太郎です。お客様との出会いから、お引き渡しまで伴走する形で仕事をしています。多くの方にとって人生で1番大きな買い物になる家づくりですが、その場に立ち会えるということに大きな喜びを感じます。家づくりをお考えでしたらぜひ当社にご相談ください。

皆さん、こんにちは。住宅プランナーの楠田です。今回は土地選びについてご紹介したいと思います。

土地を検討するにあたって、優先することはお客様によって様々です。

例えば子育て世代の方にとって学校区は非常に重要な要素ですし、公共交通機関を利用して通勤・通学される方は駅やバス停までの距離、日々の生活ではお買い物施設までの距離も重要です。

このように土地を検討する場合には考えるポイントがたくさんありますが、今回は土地に関する法規則と土地の形状による特徴についてお話します

土地探しの流れ

近年では土地を探す際にはインターネットを利用される方が圧倒的に多くなりました。

以前はオモテに出ていない情報を求めて不動産会社へ…ということもありましたが、今は基本的に土地情報は業者のHPやポータルサイトに掲載されています。

そこからさらに詳しい情報を知るために不動産業者等へ問合せをしたり、直接聞くためにご来店するという流れです。

一般の方がインターネット上で土地を検索する際には、場所や金額についてはまず間違いなく確認されるでしょう。そこから物件ページの下の方にいくにつれて馴染みのない言葉が色々出てくると思います。

建築可能な土地かどうか、建てる面積や高さに制限があるかが記載されています。これらのことを確認することはとても重要ですのでなるべく分かりやすくご紹介します。

都市計画法と用途地域について

都市計画法について

都市計画法では市街化を抑制する目的で指定された市街化調整区域というものがあります。

ここには原則として住宅を建てられません。一方で市街化区域は市街化を促進する地域で、都市計画上の用途に応じて土地の利用方法が定められています。

まずは下の【都市計画法の地域区分のイメージ】をご覧ください。

都市計画法では、全国の4分の1を「都市計画区域」に指定しています。

その中で原則として家を建てられないのは、市街化調整区域と市街化区域内の用途地域のうち、工業専用地域の土地です。用途地域の種類と内容は以下のとおりです。

用途地域について

市街化区域内は上の表のように13の用途に分けられています。

これを用途地域といい、表の上方にある地域ほど住環境として恵まれています。その代わりに建ぺい率・容積率、建物の高さ制限など建築基準法の規制は厳しくなります。

建ぺい率・容積率による面積に制限

建ぺい率は土地における建築面積の割合で、容積率は敷地に対する延床面積の割合のことをいい、用途地域ごとに制限が設けられています。

高さの制限について

また、高さの制限は建物の高さや外観のデザインに影響する規制です。

第一種・第二種低層住居専用地域では「北側斜線制限」と「絶対高さ制限」、第一種・第二種中高層住居専用地域では「北側斜線制限」という高さの制限を受け、その制限内に建物をつくらなければなりません。

「道路斜線制限」については全地域にかかります。

他にも「防火地域」や「準防火地域」という防火に関する規制がかかる地域があり、その地域に該当する場合は、建物を耐火または準耐火建築物としなければなりません。

「接道の義務」については幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地は建築地として認められないというものです。

地域による建築協定の有無に関しても調べておく必要があります。法規制を把握しておくと、隣地が更地の場合でも将来どんな建物が建つ可能性があるかを予測できます。

土地の形状について

不動産会社や住宅会社から土地を紹介してもらって現地確認に行ったとします。

理想はきれいな四角の土地。でも紹介された土地は…。

この土地に一体どんな家が建つのだろうか?土地からご検討の方であれば誰もが直面することだと思います。

土地が整形ではなかった時

不動産業者や住宅会社から紹介された土地がエリアとしては希望に適っているが、土地が整形でないことで購入を見送られる方がおられます。

もちろん、その土地を見送られて次に出てくる土地を待たれること自体は間違いではありません。

しかし、検討を見送られた数ヶ月後にその土地を見てみると、いびつな形であった土地にそれを感じさせない家が建っているのを見て衝撃を受けるということがよくあります。

土地情報が次々に出てくるのであればよいのですが、この数年間は土地の供給不足で希望のエリアや価格帯で土地を見つけることは困難を極めています。

最終的に購入するかどうかは別として、ご希望に適う部分が6割前後あるのであれば、住宅会社などに設計を依頼して検討される価値はあると思います。

土地の形状としては以下のようなケースがあります。

整形地

整った形をしている土地です。開発許可を得て造成された分譲地や区画整理地に多い土地形状です。道路付きがよく、日当たりを確保しやすくて間取りの自由度が高いのが特徴です。

接道がどの方角であっても、ある程度の土地面積があれば希望の間取りを実現できます。接道距離が長い分、3台分以上の駐車スペースを確保することが可能なケースもあります。

奥に長い敷地

『ウナギの寝床』といわれることもありますが、細長い敷地に建てられた京町家をそう呼ぶことからきています。間口が狭く奥行きの深い造りが特徴です。

江戸時代に間口の広さによって決められていた税金を少なくするためと言われています。

現代では、広すぎる土地を希望されない方も多いので、整形地を分割して生まれることが多い土地形状です。

例えば100坪の敷地であれば2分割で50坪ずつですが、近年の土地価格上昇に伴い、100坪あれば3区画という割り方も増えています。

関東地方では当たり前でしたが、福岡県でも30坪を切る土地面積に3階建ての建売をするケースがあります。ただ、3階建ては建築コストがかかりますし、3層の生活に対しての将来的な不安もあります。

用途地域によりますが、30坪ほどの敷地面積でも3LDKの2階建てを建築することは可能です。その場合には日当たりを確保するために多少間取りの工夫が必要です。

有効採光率について

有効採光率というものが建築基準法にはあります。

これは部屋の中にどれくらい自然光を採り込むことができるかを表す指標です。

一般住宅の居室として認められるための条件のひとつで、居室に設ける開口部(窓など)は「床面積の1/7以上」なければなりません。

POINT

採光上有効な開口部の面積は「開口部の面積×採光補正係数」ですが、窓があっても隣地との距離が近い場合は光が入らないため、一定の条件で有効面積が縮小されます。

細長い敷地においては居室が道路側に面していないことがどうしても多くなりがちです。

民法234条では「建物を建てる場合は隣地との境界から50センチメートル以上離さなければならない」と規定されております。

POINT 民法上の隣地との建物距離と採光の関係

仮に50センチメートルしか建物が離れていない場合は採光補正係数が0に近づいていき、建築基準法を満たしていないため、確認申請がおりないということが考えられます。じゃあ細長い敷地には家が建てられないじゃないか。と思われるでしょうが、そんなことはありません。

天窓を設けたり、軒の出を抑えたりすることでクリアできることがあります。土地面積に余裕があれば、採光を考慮した中庭を設けるのもよいでしょう。このあたりは設計士の腕の見せ所ですので、ぜひ相談してみてください。

旗竿地

前出の漫画でも登場した旗竿地ですが、こちらも広い土地を前後に分割することで生まれる土地形状です。

敷地の形が旗と竿の形に似ていることからそう呼ばれていますが、敷地延長ともいいます。

建築基準法では原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定めています。そのため、延長部分(竿)は2メートル以上の幅が必要です。

駐車スペースと玄関までのアプローチと考えると最低3メートルくらいは必要です。(東京都では延長部分が20メートルを超える場合は3メール以上の接道幅が必要です)

このあと出てくる変形地と同じ分類とされることもありますが、建物を建てる部分(旗)は整った形であることも多く、駐車スペースと分けることができるので土地を有効に使えるメリットもあります。

道路側から見ると奥まって見えますが、余程の悪条件でなければ建物プランで明るさ・風通しを十分に得ることができます。

ただ、駐車は縦列になってしまう為、頻繁に車の出し入れが発生するご家庭だと煩わしさを感じることがあります。

角地

角地は評価が高い。という話を聞かれたことがある方は多いと思います。これは2方向の道路に面していて「日当たりや風通しがよい」から高評価だ。というだけの意味ではありません。

路線価という国税庁が公開している相続税や贈与税を算出する際に用いられる評価額の話で、「正面の道路だけじゃなく、もう一方の道路も土地の評価に加算されるので税金が高い」=「評価が高い」という話です。

実際に2方向に道路が面していることによるメリットは大きく、日当たり・風通しが良いことの他に建ぺい率も緩和されます。建ぺい率の緩和は土地の評価が高くなる一因ですが、一見すると角地に見えるが角地ではないというケースもあります。

この場合は角地の扱いではないため、当然建ぺい率の緩和は受けられませんので注意が必要です。

ちなみに角地には準角地というものもあります。角地は2本の道路が交差またはT字路のように接続している土地で、それに対し準角地は1本の道路が折れ曲がってL字型に土地に接している状態です。角地と準角地では土地の評価も異なります。もちろん、角地の方が評価が高くなります。

メリットがいっぱいの角地ですが、デメリットもあります。プライバシーの確保が難しいという点です。

こうならないように、窓の配置には十分配慮が必要です。

また、外構計画でウッドフェンスを設けたり、植栽でやわらかく視線を防いだりするのも良いでしょう。

いずれにせよ道路に接する面が長いので、外構費用は割高になりがちなのも角地ならではのデメリットといえるかもしれません。

変形地

土地を紹介されて一番戸惑われることが多いのがこの変形地かもしれません。三角形や台形、L型の土地など個性的な形をした土地は数多く存在します。

一見すると、このような土地に家が建てられるとはとても思えないかもしれません。

しかし、整形地と比べれば変形地の方が土地価格は抑えられている傾向にあり、エリアなどが希望条件に適っているのであれば、ぜひ一度設計の依頼をしてみるとよいでしょう。

実際、流通している土地は変形地の方が多いといっても過言ではありません。

整形地ばかりの住宅街よりも、色々な形をした土地が混在する街並みの方がセンスの光るデザインの住まいに出会う機会が多い気がします。それこそ設計士の腕の見せ所で、世の中には変形地限定で土地を探される方もおられます。

その他の土地

土地の形状は俯瞰で見てどうかというだけではありません。

道路面より宅地が高かったり、低かったり。その場合には既存の擁壁やブロックが現在の建築基準法に合致しているかどうかの確認が必要です。

自身が検討する土地だけでなく、隣接する土地の状態が関係する条例もあります。

また、住宅会社や不動産会社から紹介される土地でも造成工事が必要なことがあります。

その場合には建築費用だけでなく造成費用も資金計画に入れる必要があります。土地の金額が相場よりも破格的に安い場合は、大規模工事が必要なことが考えられます。

おわりに

今回は土地に関する法規制と、土地の形状についてお話ししました。

家を建てたくても土地が見つからないという状態にある人は数えきれないほどいらっしゃいます。

それこそ人気のエリアであれば、ひとつの住宅会社だけでも土地探しの依頼を受けている数は相当なもので、他の不動産業者・住宅会社をあわせると自身の番が回ってくるのはいつになるか…。

せっかくのチャンスを逃さないためにも、ストライクゾーンを広げて検討してみるのもよいのではないでしょうか。

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